Lille est une ville dynamique et attractive, qui séduit de nombreux étudiants et entreprises. Elle est la quatrième ville la plus peuplée de France, avec environ 233 000 habitants. Quels sont les quartiers les plus prisés, les types de biens les plus recherchés, les tendances à prévoir pour 2024 ? Pour le savoir, nous avons interviewé Micael Neusy, directeur commercial au sein d’Immo de France Lille, qui nous livre son analyse et ses conseils.
Quelle a été l'évolution des prix de l’immobilier à Lille au cours des 5 dernières années ?
Au cours des 5 dernières années, l’immobilier à Lille a connu une évolution significative. Dans les zones emblématiques comme le Vieux-Lille ou le centre-ville" les prix ont enregistré une augmentation d’environ 20%”. Pour les autres quartiers, la croissance reste assez haute, se situant “autour de 10%”.
Cette variation met en lumière la diversité du marché immobilier lillois, où chaque quartier révèle ses propres dynamiques et attractions, contribuant à la richesse globale de l’offre immobilière.
Comment le marché de l’immobilier est-il réparti ?
“Sur le marché lillois, nous avons encore un marché d’investisseurs relativement conséquent. Environ 1/3 des ventes se font en investissement locatif”. Micael Neusy le constate, “nous avons encore un bon et fort attrait pour la pierre”.
Le profil des investisseurs est très varié “il y a des gens qui achètent afin de mettre le bien en location ou pour y loger leur enfant lorsqu’ils viennent étudier à Lille. Nous avons une clientèle étudiante très conséquente du fait de la présence de nombreuses écoles”.
Les primo accédants sont de moins en moins représentés sur le marché immobilier lillois “à cause de la hausse des prix, la hausse des taux d’intérêts et l’obligation pour eux d’avoir un apport encore plus conséquent qu’auparavant. Aujourd’hui les primo accédants éprouvent des difficultés à financer leur projet immobilier, tandis que les banques exigent un apport plus conséquent. Cette situation les contraint à augmenter leur apport en sollicitant leur famille ou à se loger en périphérie de la ville”.
Micael Neusy fait état d’un constat : “nous avons d’un côté un écart entre la capacité des jeunes à acheter et de l’autre un marché qui ne baisse pas. La part des primo accédants ne dépasse pas 15 à 20% des ventes. Ce qui est très faible”.
Le dernier profil reste les personnes ayant déjà acquis une résidence principale. Ce sont des personnes “qui ont cédé leur propriété pour acquérir un autre logement dans le but de se rapprocher du centre-ville, de ceux qui souhaitent acheter plus grand parce qu’il y a un projet familial derrière ou encore ceux qui optent pour une surface plus petite”.
Quelle est la disponibilité actuelle des propriétés à vendre ou à louer à Lille ?
La situation actuelle du marché locatif à Lille se caractérise par une diminution significative de l’offre de locations. “Comme le marché s’est durci, la mobilité des gens a diminué, entraînant ainsi une stabilité des locataires dans leur logement”.
Cette stabilité entraîne une saturation du marché de la location, avec “beaucoup moins de locataires qui déménagent, ce qui se traduit par une pénurie de logements disponibles”. Cette situation se répercute sur les agences immobilières avec “une rotation du portefeuille de location beaucoup plus restreinte”.
En revanche, du côté du marché de la vente, Micael Neusy indique qu’il y a “un peu plus de biens à vendre que l’année dernière. Nous observons une hausse de 15 à 20% sur la même période de 2023”.
Y a-t-il des projets de développement immobilier majeurs prévus dans la ville ?
Le développement immobilier est compliqué sur Lille puisque le foncier “n’est quasiment plus disponible” comme dans la majorité des grandes villes. “Nous parlons plutôt de petits projets qui sont clairsemés”.
“Aujourd’hui, les plus grands projets de constructions ont lieu dans les zones en périphéries de Lille”.
Quels sont les quartiers émergents ou en développement à Lille ?
“Nous avons des quartiers qui fonctionnent très bien comme celui du centre-ville ou du Vieux-Lille, ainsi que les zones environnantes autour des facultés catholiques, en particulier le quartier Vauban”.
“Comptant plus de 40 écoles, cela représente beaucoup de monde à loger. La forte demande sur ce secteur apporte une grande attractivité à ce quartier. La proximité du métro, situé juste à côté renforce son attrait. Si je dois résumer le quartier Vauban, je dirai qu’il est dynamique et attractif en location comme à la vente”.
“Concernant les quartiers émergents, on pensait que certains deviendraient attractifs, mais cela n’a pas été le cas”. Micael Neusy donne un exemple concret avec la construction du grand centre commercial en 2021. Cela a “drainé deux ou trois programmes immobiliers, mais nous avons eu du mal à les louer puisque c’est un quartier qui n’attire pas autant que le centre-ville ou le quartier Fives”.
Quels sont les programmes d’incitations fiscaux ou d’aide aux primo-accédants ?
Comme partout en France, les primo accédants ont la possibilité de souscrire un prêt à taux zéro mais comme l’a évoqué Monsieur Neusy “les primo accédants sont très rares à Lille”.
Il faut savoir que le marché lillois affiche des prix élevés, oscillant entre “4 500 à 6 000€ par mètre carré. Si l’on prend l’exemple d’un 30 m² dans Lille, il faut compter 200 000€”.
Comment la demande immobilière évolue-t-elle ?
“La demande immobilière en location est très forte. A titre d’exemple, un studio à louer dans le centre-ville de Lille, mis en ligne sur le site suscite déjà 10 visites en seulement 2 heures. En revanche, cela va beaucoup moins vite pour les plus grandes surfaces. Pour un 100 m² par exemple, qui comprend un loyer entre 2 000 à 2 500€, est plus compliqué à louer puisque l’éventail de locataire est bien plus faible”.
“Sur le marché de la transaction, nous avons une très grande analogie avec la location. Les quartiers avec une grande attractivité connaissent actuellement une demande soutenue et se vendent toujours très bien”.
“Nous ne voyons pas de baisse significative de prix dans les quartiers qui sont les plus demandés. En revanche dans les quartiers qui sont un peu moins demandés et en périphérie de Lille, on tend à avoir une petite baisse des prix”. Cela s’explique par la négociation qui est amenée de la part des futurs acheteurs. “Auparavant, les gens acceptaient simplement le prix de vente initial, sans engager de négociations. Aujourd’hui la clientèle est amenée à négocier davantage”.
Il n’est pas encore possible pour l’heure de “donner un chiffrage exact de la baisse des prix que nous allons avoir cette année. Celle-ci risque d’être maintenue au deuxième trimestre puisqu’on nous a annoncé une baisse des taux à ce moment-là. Mais cela reste encore hypothétique”.
Comment le diagnostic de performance énergétique influence le marché lillois ?
“Autour du centre-ville et de la vieille ville, nous avons des immeubles assez anciens. S’ils ne sont pas rénovés, nous allons avoir un diagnostic énergétique entre E et G. Lorsque cela arrive, nous demandons au propriétaire de faire quelques travaux, ce qui permet de gagner une classe énergétique”.
Micael Neusy explique que “95% des biens à la location de notre agence proviennent de notre service de gestion de locataire. Dès que nous recevons le congé du locataire, nous refaisons un diagnostic. Aujourd’hui, nous sommes amenés à faire une campagne de sensibilisation auprès de nos bailleurs sur cet enjeu”.
En tant que locataire, on est “moins concerné que si on est propriétaire. Si l’envie d’habiter dans ce quartier est forte, alors le locataire fera un compromis sur la classe énergétique”. Il note tout de même que “la jeune population est plus regardante face à ces classes énergétiques”.
Quels sont les facteurs qui poussent les investisseurs immobiliers à venir à Lille ?
Selon les observations de Micael Neusy, “la vie étudiante” à Lille joue un rôle majeur dans l’investissement immobilier. “L’absence de vacance locative” constitue lui aussi un facteur favorable, offrant aux bailleurs la certitude que leur bien “sera constamment loué, et ce, au meilleur prix du marché, compte tenu de la demande soutenue”. Il souligne aussi la préférence des français “pour la pierre”, une tendance qui est profondément enracinée malgré les évolutions générationnelles.
Micael Neusy observe que de “nombreux quadragénaires, ayant remboursé leur résidence principale, optent désormais pour l’investissement locatif”. Au sein d’Immo de France, ce service est constitué d’un “package incluant l’acquisition du logement ainsi que sa gestion locative”. Cela offre des avantages tels que la garantie contre les loyers impayés. La gestion locative permet au propriétaire bailleur de toucher un revenu annuel stable tout en assurant une occupation permanente du logement. Il souligne que la garantie loyer impayé est appliquée “sans franchise et dès le premier mois d’impayé”. Cette approche vise à canaliser et à rassurer les investisseurs, créant ainsi un climat de confiance entre eux et l’agence immobilière.Découvrez les autres garanties qu'Immo de France Nord vous offre lorsque vous faites appel à leur service de gestion locative.
Quels sont les profils des acheteurs et des locataires à Lille ?
D’après les observations de Micael Neusy sur le profil et les besoins du locataire, il ressort que la ville attire principalement “les étudiants, les jeunes cadres, les personnes en mutation professionnelle, ainsi que les quadragénaires/quinquagénaires sans enfants”. Il souligne que la présence de “familles est relativement rare dans le centre-ville".
En ce qui concerne les acquéreurs, ils sont caractérisés par leur “capacité d’apport financier”.